O hall de entrada do prédio que é utilizado e serve de passagem comum a todos os condóminos, indispensável à serventia do edifício, é uma parte comum do prédio e, nessa medida, pertence a todos os condóminos enquanto proprietários das fracções autónomas que o compõem.
Assim, todos os condóminos têm o direito de o utilizar para o uso a que se destina: passagem e acesso às fracções autónomas; cada condómino tem o direito de usar o hall de entrada, não podendo dar-lhe uma utilização diferente, nem impedir os outros condóminos de o utilizarem.
A colocação das bicicletas no hall de entrada, mesmo que seja apenas durante a noite, dificulta e pode mesmo impedir a passagem das pessoas e das coisas no hall de entrada, limitando a sua plena utilização por todos os condóminos. Para além disso, ao utilizar o hall de entrada como uma arrecadação ou arrumo está a dar-lhe uma utilização diversa da autorizada.
Ver também: respostas às perguntas 5.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1406º, 1420º, nº1, 1421º, nº1, alínea c), e 1422º, nº 1 do Código civil.
Não. A garagem colectiva do edifício colectiva de edifício, sendo uma parte comum do prédio, deve ser utilizada por todos os condóminos, nos termos definidos no título constitutivo, ou seja, no documento que cria a propriedade horizontal. Também o regulamento do condomínio, caso exista, pode estabelecer as regras de utilização desta parte comum do prédio.
Por sua vez, as tomadas da garagem são partes integrantes da sua estrutura, como tal devem ser também consideradas de utilização comum, ao serviço colectivo, como sucede quando a empregada de limpeza utiliza as referidas tomadas para ligar as máquinas de lavagem de pavimento.
Na falta de autorização concedida pela assembleia de condóminos ou estabelecida no regulamento do condomínio, os condóminos não poem utilizar a electricidade fornecida pelas tomadas da garagem comum ( cujo pagamento é suportado por todos os condóminos na proporção das quotas- partes das suas fracções) para aspirarem os seus próprios veículos automóveis
Ver também: respostas às perguntas 5, 6 e 12 e minuta 1 e minuta 2.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1406º, 1421º, nº2 alínea d), e 1422º, nº1, do Código civil.
Este comportamento deverá ser reportado ao administrador do condomínio, a quem compete disciplinar a utilização que é feita, por cada um dos condóminos, das partes comuns do prédio.
A escadaria do edifício, utilizada por todos os condóminos no seu dia a dia, é uma parte comum do prédio. Os condóminos devem utilizar esta escadaria como acesso às frações autónomas e às partes comuns do edifício, não sendo permitida ma utilização distinta ou mesmo abusiva deste elemento.
O modo de utilização da escadaria e as limitações eventualmente impostas aos condóminos no seu uso podem estar fixadas no regulamento do condomínio, caso exista, ou terem sido objecto de decisão em assembleia de condóminos.
O administrador do condomínio em funções deve avisar o condómino em causa da necessidade de retirada dos vasos que impedem a circulação na escadaria. Perante a inércia do condómino na retirada dos vasos, e como se trata de uma questão relativa à administração das partes comuns do prédio, esta situação deverá ser discutida em assembleia de condóminos. Este comportamento pode justificar a aplicação de uma multa, a titulo de sanção, ao condómino em causa, pelo administrador, em cumprimento de decisão tomada em assembleia de condóminos ou do estabelecido no regulamento.
Ver também: respostas às perguntas 5, 12 e 60 e minuta.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1406º, 1421º, nº1 alínea c), 1422º, nº1, 1430º, nº 1, 1434º e 1436º, alínea g), do Código civil.
A utilização da sala de convívio deve encontrar-se definida no regulamento do condomínio do prédio. Na falta deste, é à assembleia de condóminos que cabe definir os termos e condições da utilização por todos os condóminos, daquele espaço de natureza comum, como por exemplo: dias e horários em que pode ser utilizada; eventos autorizados; comportamentos proibidos; limite do número de pessoas; condições de reserva deste espaçam pelos condóminos; regras referentes à sua limpeza.
Também o administrador do condomínio deve disciplinar o uso entre os condóminos deste espaço de interesse comum, decidindo em conformidade com o que esta fixado no regulamento e as decisões da assembleia.
Ver também: respostas às perguntas 12 e 60 e minuta.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1406º, 1418º, nº2 alínea b), 1422º, nº1, 1429º -A, 1430º nº1, e 1436º, alínea g), do Código civil.
A resposta a esta questão será diferente consoante o lugar de garagem faça parte de uma fração autónoma ou integre uma garagem colectiva de uso comum do prédio, situação que poderá ser verificada através de analise do titulo constitutivo que cria a propriedade horizontal.
Quando um condómino pretende isolar o seu lugar de garagem que faz parte da sua fraçao autónoma, o que esta em causa é o exercício de direitos sobre o seu direito de propriedade exclusivo. No entanto, como estamos num prédio sujeito ao regime da propriedade exclusivo. No entanto, como estamos num prédio sujeito ao regime de propriedade horizontal, a actuação deste proprietário encontra-se restringida, quer relativamente às relações estabelecidas com os outros condóminos proprietários de frações, quer pelo uso das partes comuns do prédio.
Caso a realização desta obra nova altere a linha arquitectónica e o arranjo estético do edifício, alterando os seus elementos estruturais, criando uma desarmonia e alterando a sua traça e estilo próprio, mesmo do ponto de vista visual o edifício sairá prejudicado na medida em que haverá modificação das formas e do projecto inicial.
Assim, o condómino que pretende levar a cabo esta obra nova que modifique a linha arquitectónica e o arranjo estético do prédio deverá solicitar ao administrador a convocação de uma assembleia de condóminos para discussão e decisão sobre a sua pretensão. Uma decisão favorável dependerá sempre da aprovação de condóminos que representem dois terços do valor total de prédio.
Caso o lugar de garagem seja uma parte comum do prédio, mesmo que de utilização exclusiva desse condomínio, não deixa de ter como proprietários todos os condóminos do prédio. Assim, a decisão de o isolar dependerá sempre da prévia obtenção de autorização dos restante condóminos a ser obtida numa reunião de assembleia de condóminos convocada para o efeito.
Poderá ainda ser uma obra de inovação a realizar numa parte comum do prédio que tem como objectivo uma melhoria da unidade que aquele condómino fara no seu lugar de estacionamento, aumentando o valor da garagem. A lei proíbe a realização de obras de inovação nas partes comuns dos prédios no caso de estes prejudicarem a utilização que é feita pelos condóminos, quer das partes comuns do prédio, quer das suas frações autónomas. Isto significa, no caso em concreto, que não é possível isolar este lugar de garagem se esta obra vier dificultar as manobras de estacionamento (a plena utilização dos outros lugares de estacionamento) de alguns dos condóminos.
Sendo permitida legalmente, só poderá ser realizada pelo condómino desde que obtida a aprovação por parte da maioria dos condóminos e essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
Independentemente da situação física deste lugar de garagem, a realização desta obra dependerá sempre da obtenção das autorizações e licenças administrativas a serem emitidas pelas entidades competentes, que assegurem a legalidade da obra e a manutenção da segurança no edifício.
Ver também: respostas às perguntas 5, 9, 16, 37 e 44 e minuta 1 e minuta 2.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1406º, 1420º nº 1, 1421º, nº2 alínea d), 1422º,1422º, nºs 1, 2, alínea a) e 3, 1425º, nºs 1 e 7, e 1432º do Código civil.
Não, sem o consentimento dos outros condóminos e a obtenção de todas as autorizações e licenças emitidas pelas entidades publicas competentes.
Apesar de a varanda fazer parte da fraçao autónoma que é pertença exclusiva do condómino, a lei prevê restrições à prática de determinado tipo de actos, como é o caso daqueles que possam prejudicar a uniformidade da parede exterior do prédio.
Trata-se de uma obra que se destina a melhorar a utilização e o conforto daquela fraçao autónoma, aumentando o seu valor. No entanto, a sua realização prejudica o arranjo estético do exterior do edifício, criando contraste com as restantes varandas do prédio que permanecerão inalteradas. Esta é a razão pela qual a lei impõe a obtenção do prévio acordo dos outros condóminos, em respeito pela relação de proximidade e do interesse colectivo que existe nos prédios em regime de propriedade horizontal.
A decisão de autorização só pode ser tomada em assembleia de condóminos mediante autorização e aprovação por parte de condóminos que representem dois terços do valor total do prédio.
Ver também: respostas às perguntas 37 e 44 e minuta.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1406º, 1420º nº 1, 1422º, nº1 e 2 alínea a) e 3, e 1432º do Código civil.
Sim, tendo em conta que as mesmas são contiguas. É permitido aos proprietários de frações de um prédio juntarem duas ou mais frações se as mesmas forem contiguas entre si, sem necessidade de obter autorização junto dos restantes condóminos.
No entanto, esta operação de unificação não poderá afetar a segurança, a linha arquitectónica e o arranjo estético do edifício, como seria o caso de a junção das frações implicar o derrube de uma parede mestra.
O condómino que proceder à junção das fracções autónomas tem poderes para sozinho alterar o título constitutivo da propriedade horizontal do prédio, assinando a respectiva escritura ou documento particular. A fim de manter actualizada a situação do prédio, a lei estabelece o prazo de dez dias ao condómino para comunicar ao administrador do condomínio esta alteração.
Ver também: respostas às perguntas 37 e 44 e minuta.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1406º, 1420º nº 1, 1422º, nº1 e 2 alínea a) e 3, e 1432º do Código civil.
Antes de mais interessa verificar o que o contrato de arrendamento refere relativamente à afixação de publicidade, pois no momento da assinatura do contrato de arrendamento, as partes podem já ter discutido esta questão e o senhorio ter autorizado o inquilino, já neste documento, a afixar determinada publicidade na parte exterior do estabelecimento. Não existindo esta autorização previa, o inquilino deve solicita-la ao senhorio.
Obtida a autorização do senhorio, enquanto proprietário da fraçao e condómino do prédio, interessara verificar o local onde pretende colocar o reclamo e quais os procedimentos camarários exigidos por lei, como o pagamento à Câmara das taxas impostas pela afixação desta publicidade e que e que estarão previstas no regulamento camarário.
Caso se pretenda colocar publicidade na estrutura da própria fraçao como por exemplo, na montra de vidro ou na porta de acesso da loja, e apesar de não ser uma parte comum, como se trata de um prédio em propriedade horizontal, devem respeitar-se os direitos de propriedade e interesses dos outros condóminos, bem como so interesses relativos às partes comuns do prédio.
Assim, este ato não pode:
- Prejudicar a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifico;
- Ser ofensiva dos bons costumes;
- Contrariar as proibições previstas no título constitutivo ou as decisões tomadas pela assembleia de condóminos.
Na hipótese de a afixação deste reclamo modificar o arranjo estético do prédio, ou seja, o seu aspeto e imagem exterior, será necessário solicitar a convocação de uma assembleia a fim de obter a prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria de condóminos que representem dois terços do valor total do prédio.
Caso se pretenda afixar o reclamo numa parte comum do prédio, por exemplo na sua fachada\ parede exterior, ter-se-á obrigatoriamente de solicitar autorização dos restantes condóminos, enquanto comproprietários daquela parte comum, não sendo suficiente a vontade do senhorio, dono daquela fraçao. Será uma obra de inovação porque a afixação de publicidades tem como objectivo aumentar o valor do rendimento da loja. Como incide sobre uma parte comum do edifício, a sua realização deve ser aprovada pela maioria dos condóminos, reunidos em assembleia, que representem dois terços do valor total do prédio. Em caso algum, a colocação desta publicidade pode prejudicar a utilização por parte de algum dos restantes condóminos desta parede exterior do prédio, ou das suas próprias frações.
Ver também: respostas às perguntas 5, 12, 37 e 44 e minuta.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1406º, 1420º nº 1, 1421ª, nº 1, alínea a), 1422º, nºs 1, 2 e 3, 1425º, nºs 1 e 7, e 1432º do Código civil.
O telhado é uma parte comum do prédio, o que significa que pertence a todos os condómino, cabendo-lhes o pagamento das despesas necessárias à sua manutenção e conservação. É a assembleia de condóminos que administra as partes comuns do predo, cabendo ao administrador, no dia a dia, a tarefa de zelar pelo bom uso e manutenção das partes comuns do prédio, tomando as medidas que se mostrem necessárias para o efeito.
Assim, este condómino deve comunicar ao administrador do condomínio esta situação, transmitindo-lhe a impossibilidade de utilizar a lareira da sua fraçao por conta de um dano numa parte comum do prédio.
Na eventual inercia do administrador, este condómino poderá sempre reportar esta situação em assembleia de condóminos.
Ver também: respostas às perguntas 5, 16, 37 e 60.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1420º nº 1, 1422º, nºs 1, alínea a) 1424º, nº 1, e 1436º, alínea f), do Código civil.
Tratando-se de habitações inseridas num prédio em propriedade horizontal deve verificar se existe regulamento do condomínio que discipline o uso das partes comuns do prédio e/ou das próprias frações autónomas.
Existindo regulamento, é usual que esta matéria venha regulada nesse documento e estejam fixadas as condições em que os condóminos podem utilizar estendais e mesmo se é permitida a colocação de estendais exterior do edifício.
Não existindo regulamento, interessará também solicitar o livro de atas ao administrador por forma a verificar se existe já alguma decisão da assembleia de condóminos a este respeito.
As normas do regulamento e as decisões da assembleia devem ser respeitadas por todos os condóminos. Qualquer situação de incumprimento deve ser reportada ao administrador do condomínio a quem caberá alertar o condómino infractor e, caso se mostre necessário, aplicar as multas previstas no regulamento ou decisão da assembleia.
Ver também: respostas às perguntas 9, 22 e 60 e minuta.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1418º nº 2 alínea b), 1422º, nºs 1 e 2 , alínea d), 1429º -A, 1430º, nº 1, e 1436º, alínea h)e l), do Código civil.
As despesas relativas à conservação e administração das partes comuns do prédio são suportadas pelos condóminos de todas as frações do edifício. O montante a suportar por cada condómino dependerá, em princípio, do valor da percentagem/permilagem da sua fraçao no valor total do prédio. A lei prevê que as despesas que digam respeito a partes comuns do prédio que sejam da utilização exclusiva de um determinado número de condóminos possam ser apenas suportadas por estes, dada a exclusividade na sua serventia. Esta situação ocorre, por exemplo, com o pagamento das despesas de reparação do lanço de escadas que serve unicamente a fraçao que se localiza no último piso do prédio.
Apesar de serem os condóminos a suportar as despesas com a limpeza e conservação das partes comuns do prédio através do pagamento das suas quotas de condomínio, é à assembleia de condóminos e ao administrador de condomínio que cabe a administração das partes comuns. Estas funções são desempenhadas no dia a dia pelo administrador, a quem compete a execução das decisões dos condóminos tomadas em assembleia, nomeadamente a reparação das partes comuns do prédio.
Na falta de actuação do administrador do condomínio na reparação de uma parte comum do prédio, seja por que motivo for, qualquer condómino pode tomar a iniciativa de realizar esta reparação se esta for indispensável e urgente. A reparação será indispensável se for essencial à manutenção e boa utilização da parte comum do prédio e será urgente se a demora na sua realização colocar em causa a segurança e integridade do edifício e o bem-estar dos seus condóminos.
Apenas quanto à realização das obras indispensáveis e urgentes é que é a lei atribui ao condómino o direito de exigir ao administrador o reembolso do montante pago. Se o administrador se recusar a reembolsar a despesa feita, o condómino poderá sempre recorrer à assembleia de condóminos para dar conta do comportamento e inercia do administrador e exigir o pagamento desta quantia.
Ver também: respostas às perguntas 5, 16, 18, 60 e 73.
Exemplos
Reparações indispensáveis e urgentes:
- Reparação da torneira da garagem que pinga ininterruptamente;
- Substituição de um vidro partido no patamar do prédio que permite a entrada da chuva e do vento durante o inverno; e
- Reparação da bomba de água sita na cave que serve a totalidade das frações e cujos danos impedem o normal fornecimento de água às habitações.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1424º, nº1, 1430º e 1436º alíneas f) g) e h, do Código civil.
Esta situação deve ser reportada ao administrador do condomínio do prédio. É ao administrador do condomínio que compete assegurar a limpeza das partes comuns do prédio e o respeito pelas decisões da assembleia de condóminos e pelas normas de regulamento relativas ao uso e limpeza das partes comuns.
Caso o edifício contiguo não integre o condomínio do prédio que habita deverão sempre ser analisados os documentos dos dois prédios, nomeadamente os títulos constitutivos da propriedade horizontal, a fim de averiguar a quem cabe a propriedade e limpeza deste pátio interior de uso comum.
De todos o modo, o administrador de condomínio poderá sempre, em nome e representação dos condóminos do prédio, interpelar os moradores do prédio contiguo para o respeito pelas regras da boa convivência, do civismo e dos bons costumes e, em concreto, para a necessidade de conservar limpo o pátio interior dos prédios.
Ver também: respostas às perguntas 9, 12 e 60.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1436º, alínea g, h) e l), do Código civil.
A responsabilidade pelo pagamento das despesas e encargos relativos à conservação e utilização das partes comuns serviços de interesse comum do prédio são da responsabilidade dos proprietários das frações na proporção da sua percentagem/permilagem.
Trata-se de uma obrigação que recai sobre o proprietário da fraçao enquanto condómino, e não sobre um terceiro a quem o mesmo cedeu a utilização da mesma, a título de arrendamento.
Assim, em caso de divida de quotas o administrador não pode exigir tal montante ao arrendatário, só lhe sendo possível agir contra o proprietário da fraçao.
No entanto, o contrato de arrendamento pode estabelecer que o pagamento da quota de condomínio do prédio do qual a fraçao faz parte estará a cargo do inquilino, devendo este efectuar os pagamentos perante a administração. Mas trata-se de um acordo que apenas funciona entre senhorio e o inquilino, por isso em caso de incumprimento por parte do inquilino, o senhorio deverá sempre pagar ao condomínio os valores em falta, sendo-lhe possível exigir ao inquilino, o senhorio deverá sempre pagar ao condomínio os valores em falta, sendo-lhe possível exigir ao inquilino o reembolso dos montantes pagos.
Ver também: respostas às perguntas 16 e 21.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1078º, nºs 1 e 3, 1424º, nº1 e 1436º, alínea e)do Código civil.
A convivência num prédio em propriedade horizontal implica o respeito por cada um dos condóminos pela tranquilidade e bem-estar dos restantes.
É verdade que cada condomínio tem o direito de utilizar livremente o interior da sua fracção, mas a proximidade e as relações de vizinhança impõem que esta utilização não prejudique os direitos pessoais ao descanso e à saúde dos restantes condóminos do prédio.
A lei proíbe que durante o período compreendido entre as 23 horas e as 07 horas da manha os condóminos façam barulho, isto é, que durante este período de tempo haja ruido nas habitações que pela sus intensidade e/ou repetição perturbe os restantes condóminos.
No caso de violação desta obrigação, qualquer condómino pode solicitar a intervenção das autoridades policiais por forma a fazer cessar o barulho existente.
Para além desta obrigação legal, pode existir no condomínio uma norma do seu regulamento ou uma decisão da assembleia de condóminos que proíba comportamentos e actividades ruidosas, desde que não limitem de forma exagerada o direito à utilização das fracções pelos condóminos. Compete ao administrador do condomínio zelar pelo cumprimento destas regras e a eventual aplicação de multas aos condóminos infractores.
Ver também: respostas às perguntas 12 e 60 e minuta.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 335º, 1422º, nº1 e 1436º, alínea h)e l),do Código civil e artigos 3º alínea r), e 24º do DL nº 9/2007, de 17 de Janeiro na sua redacção actual (Regulamento Geral do Ruido)
As relações de vizinhança não se limitam às acções das pessoas que habitam nas fracções, mas ainda aos animais domésticos existentes nas mesmas ou por qualquer pessoa que se encontre no imóvel, como será o caso do arrendatário, da empregada domestica e dos amigos do condómino que o vão visitar.
O relacionamento entre os condóminos proprietários das fracções deve respeitar os direitos pessoais de todos, nomeadamente o direito à saúde, ao repouso e ao bem – estar.
Os barulhos referentes à utilização normal de uma habitação incluem os ruídos produzidos pelo ladrar dos cães existentes na fracção e da responsabilidade do condómino, pelo que também nesta situação se deve respeitar a proibição legal de fazer ruido intenso ou repetitivo no período que vai desde as 23 horas até às 07horas da manha.
Deste modo, se o ladrar do cão do vizinho for de tal forma intenso e repetitivo que impeça o descanso dos restantes condóminos, qualquer um pode solicitar a presença das autoridades policiais.
Antes de se adquirir um imóvel para habitação, deve-se consultar o regulamento do condomínio a fim de verificar se existem proibições relativas à detenção de animais domésticos e produção de ruídos durante o período nocturno e que possam restringir a utilização que se pretenda fazer da fracção. Este cuidado evitará constrangimentos futuros junto dos restantes condóminos e a eventual aplicação de multas, pela administração do condomínio, por incumprimento das regras previstas no regulamento.
Ver também: respostas às perguntas 12, 35 e 60 e minuta.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 335º, 1422º, nº1, 1429º- A, nº1, e 1436º, alínea h)e l),do Código civil e artigos 3º alínea r), e 24º do DL nº 9/2007, de 17 de Janeiro na sua redacção actual (Regulamento Geral do Ruido)
As entradas de acesso ao prédio, de serventia colectiva a todos os condóminos e indispensáveis à utilização e acesso às fracções, são partes comuns do prédio, pertencendo a cada um dos condóminos proprietários das fracções.
No que respeita aos animais domésticos existentes nas habitações, a lei impõe aos proprietários dos mesmos um dever especial de vigilância devendo estes assegurar e evitar que os animais coloquem em risco a vida ou integridade física de outras pessoas e animais.
Em especial, quanto aos animais perigosos e potencialmente perigosos detidos nas habitações como animais de companhia, a lei proíbe a circulação estes sozinhos nas partes comuns dos edifícios e a sua condução por menores de 16 anos, o que significa que as raças de cães classificadas como perigosas ou potencialmente perigosas se encontram abrangidas por esta proibição, como é o caso do pit bull terrier e do dogue argentino.
Para além desta limitação na circulação dos animais nas partes comuns dos prédios, este tipo de animais deve circular com açaimo que não permita morder e com trela ate 1 metro de comprimento.
O não cumprimento destas obrigações legais são puníveis com a aplicação de multas pela Direção Geral de Veterinária.
Ao nível do condomínio, como o regulamento do condomínio cria regras relativas ao uso das partes comuns do prédio e relações entre condóminos, pode conter normas referentes à circulação de animais no prédio e, em caso de incumprimento, prever a aplicação de multas por parte do administrador.
Assim, no caso de a circulação destes animais ser feita de forma abusiva, qualquer condómino pode solicitar à Administração do condomínio a aplicação das regras e sanções previstas no regulamento.
Ver também: respostas às perguntas 12, 35, 60 e 95 e minuta.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1421º alínea c), 1429º -A e 1430º, nº1 do Código civil e artigos 6º do DL nº 314/2003, de 17 de Dezembro na sua redacção actual, e artigo 13º, nºs 1 e 2 do DL nº 315/2009, de 29 de Outubro.
O condómino da fracção, enquanto titular do direito de propriedade sobre a sua habitação, pode realizar livremente obras de remodelação do seu interior que não afectem a estrutura do prédio e as partes comuns.
O tipo de obra pretendida é considerada uma actividade ruidosa temporária que produz barulho incomodativo para as pessoas que habitam nas fracções vizinhas. Por essa razão a lei prevê que estas obras apenas se possam realizar nos dias uteis e no período compreendido entre as 8horas da manha e as 20horas, respeitando o normal período de descanso dos condóminos vizinhos.
De todo o modo, interessará averiguar se o regulamento do condomínio que disciplina o uso das fracções autónomas e das partes comuns contem alguma regra relativa à realização de obras no interior das fracções.
A produção deste ruido, no entanto, o responsável pela execução das obras deve afixar em local acessível aos utilizadores do prédio e de forma bem visível a duração prevista das obras e a altura do dia em que se prevê maior intensidade de ruido.
Ver também: respostas às perguntas 12, 60 e 94 e minuta.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 335º, 1420º, nº 1, 1422º, nº1, 1429º -A, nº1 do Código civil e artigos 3º alínea b), 14º e 16º do DL nº 9/2007, de 17 de Janeiro na sua redacção actual (Regulamento Geral do Ruido).
Os condóminos devem acautelar que a sua família faça uma utilização cuidada e prudente das partes comuns do prédio, em respeito pela propriedade e segurança colectiva.
Como estamos perante uma parte comum do prédio a gestão da forma como é utilizada pelos condóminos é verificada pela administração do condomínio, a quem compete zelar pela limpeza conservação dos elementos que compõem as partes comuns, e pelo bom cumprimento das normas de conduta previstas no regulamento e das decisões tomadas pela assembleia de condóminos.
Assim, encontrando-se familiares de um dos condóminos a fazer uma utilização abusiva e imprudente da garagem comum, qualquer condómino deve informar de imediato desta situação o administrador, a quem compete advertir as pessoas em causa da inadmissibilidade deste comportamento. Em caso de persistência nesta conduta, o administrador pode colocar à consideração da assembleia de condóminos a discussão deste assunto por forma a serem tomadas as medidas coercivas; ou decidir a aplicação de uma sanção prevista no regulamento.
Ver também: respostas às perguntas 12 e 60 e minuta.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1422º, nº1, 1429º -A, nº1, 1430º, nº1, e 1436º, alíneas h) e l) do Código civil.
A responsabilidade será do condomínio se a humidade das paredes e tectos se dever a problemas existentes nas partes comuns do prédio, como é o caso por exemplo, do telhado. A responsabilidade também poderá ser do proprietário da fracção autónoma contígua ou existente no piso superior, tudo dependendo da anomalia que está na origem dos danos existentes.
Assim, perante esta situação, antes de mais, interessa apurar qual a causa dos danos provocados na fracção, recorrendo aos serviços de um técnico especializado.
Na hipótese de um problema numa parte comum do prédio estar na origem destes danos, o condómino lesado deverá comunicar esta situação ao administrador do condomínio e solicitar uma avaliação dos danos provocados na sua fracção com vista à sua reparação. As despesas serão suportadas por todos os condóminos, enquanto comproprietário das partes comuns, na produção da quota-parte das suas fracções.
Dependendo da origem e extensão dos danos a administração do condomínio poderá ponderar accionar o seguro contratado para a cobertura das partes comuns do prédio, caso tenha optado por celebrar um seguro multirriscos (mais amplo do que o seguro de incêndios de contratação obrigatória).
Caso os danos tenham sido provocados por factos ocorridos em fracções do prédio, a responsabilidade pela reparação dos danos caberá ao condómino proprietário da fracção em causa.
Ver também: respostas às perguntas 5, 15 e 60.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1421º, nº1, alíneas b), 1424º, nº 1, e 1430º nº1 do Código civil.
A tomada de decisões acerca dos assuntos relativos às partes comuns do prédio, como é o caso do pátio de uso comum, compete a todos os condóminos do prédio reunidos em assembleia de condóminos. São estes que exercem, em conjunto, todos os direitos referentes à propriedade das partes comuns do prédio, ao contrario do que acontece com as fracções autónomas.
Isto significa que este condómino, apesar de poder usar o pátio comum do prédio, não pode ocupar a seu bel – prazer, alterando a funcionalidade e a estética do mesmo com a colocação dos baloiços e escorregas.
A colocação destes elementos, se por um lado pode melhorar a utilização que os condóminos que têm crianças podem fazer desta parte comum do prédio, por outro lado pode prejudicar o uso deste espaço por parte dos restantes.
A lei estabelece que este tipo de inovação nas partes comuns do prédio não pode prejudicar a utilização que é feita por parte de algum ou alguns dos condóminos.
A alteração do pátio comum depende da autorização da maioria dos condóminos, reunidos em assembleia de condóminos convocada para o efeito, com votos favoráveis de condóminos que representem dois terços do valor do prédio.
Ver também: respostas às perguntas 5, 16, 37 e 4 e minuta.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1420º, nº1, 1421º, nº 2 alíneas a), 1422º, nº 1, 1425º nºs 1 e 7, e 1432º do Código civil.
Ainda que a utilização, de modo exclusivo, do jardim que dá acesso à sua fracção seja prática habitual de um condómino, e os restantes condóminos do prédio não tenham por hábito usar aquele espaço, antes de mais deve-se verificar no título que cria a propriedade horizontal se o jardim faz daquela fracção ou se é parte comum do prédio.
Se fizer pate integrante daquela fracção, naturalmente que este condómino é o único condómino a poder utiliza- lo, na qualidade de proprietário. Mas se esse jardim for parte comum daquele prédio, já poderá ser utilizado por todos os restantes condóminos, enquanto titulares, em conjunto, do direito de propriedade sobre as partes comuns do prédio, indispensáveis à sua utilização.
Pode acontecer que mesmo sendo parte comum, conste no documento que cria a propriedade horizontal que este jardim se destina ao uso exclusivo daquela fracção, o que significará que o uso exclusivo estará garantido.
Ver também: respostas às perguntas 5, 16, 37, 44 e 60 e minuta.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1420º, nº1, 1421º, nº 1 alíneas b), 1422º, 1425º, 1426º e 1432º do Código civil.
Não.
Apesar de se tratar de uma obra que se pretende realizar num elemento que faz parte integrante da fracção autónoma deste condómino – a sua garagem individual – da qual é único dono e exclusivo utilizador, esta decisão dependerá da previa obtenção de aprovação dos restantes condóminos.
Isto porque estamos perante uma garagem integrada num prédio em propriedade horizontal. Esta situação pode implicar limitações na realização de determinadas obras nas fracções pelos seus proprietários, quando alterem o arranjo estético do edifício.
Não são permitidas nas fracções obras em partes visíveis pelo exterior, que criem uma desarmonia visual e estética no próprio prédio, alterando o seu estilo.
Pintar de cor diferente dos restantes o portão de acesso a uma garagem individual que é visível do exterior altera o aspecto do prédio e interfere com a sua individualidade.
Assim, o condómino que pretenda levar a cabo esta obra deverá solicitar ao administrador a convocação de uma assembleia de condóminos para discussão e decisão sobre a sua intenção.
Para haver decisão favorável será necessária a aprovação por condóminos que representem dois terços do valor total do prédio.
Ver também: respostas às perguntas 37, 38, 44 e 60 e minuta.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1420º, nº1, 1422º, nºs 1,2 alíneas a) e 3, e 1432º do Código civil.
O título constitutivo da propriedade horizontal, através do qual o proprietário do edifício criou as fracções autónomas e identificou as partes de uso comum do prédio, deve indicar o fim a que se destina qualquer uma das fracções e as diferentes partes comuns do prédio. Na falta de indicação sobre o uso específico deste lugar de garagem, deve-se averiguar qual foi o destino que lhe foi atribuído no projecto de licenciamento aprovado junto da Câmara Municipal competente.
Apurando-se que a finalidade autorizada é apenas a de aparcamento, o condómino em causa não pode, nos termos da lei, fazer da mesma um uso diverso, como é o caso da sua utilização para arrumos.
Assim, qualquer condómino, por si só, ou a assembleia de condóminos em execução de uma decisão tomada pela maioria dos condóminos que representam o valor total do prédio, pode exigir ao condómino em falta que respeite o fim autorizado para o seu lugar de garagem. No caso de se manter esta utilização abusiva, é possível o recurso aos tribunais.
Um condómino que pretende alterar a utilização da sua fracção permitida no título constitutivo ou no projecto de licenciamento aprovado pela Câmara Municipal pode solicitar ao administrador a convocação de uma assembleia de condóminos para obter a autorização legalmente necessária para o efeito. A lei exige a aprovação em assembleia de condóminos por unanimidade dos condóminos do prédio se o fim da fracção em causa constar do título constitutivo. Nada referindo este documento, a lei permite alterar o uso da fracção apenas cm autorização concedida em assembleia por condóminos que representem dois terços do valor total do prédio.
Para além da autorização da assembleia de condóminos, o condómino que pretenda altera o destino da sua fracção deverá também obter a autorização camarária prevista na lei.
Ver também: respostas às perguntas 9, 38 e 44 e minuta 1 e minuta 2.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1418º, nºs 2 alíneas a) e 3, 1419º, nº 1, 1420º, nº1, 1422º, nºs 1 e 2 alínea c), e nº4 e 1432º do Código civil.
Sim.
Por norma, a realização de obras nas partes comuns dos prédios em propriedade horizontal, como é o caso da construção de uma rampa de acesso na entrada de acesso ao prédio, de uso comum a todos os condóminos, deve ser decidida pela assembleia de condóminos.
No entanto, por respeito e garantia da qualidade de vida das pessoas com limitações físicas, a lei prevê que no caso de uma das pessoas da família de condómino ter mobilidade condicionada, é mais fácil a este condómino colocar uma rampa de acesso ao prédio.
Para fazer essa obra o condómino apenas deverá comunicar a sua intenção ao administrador do condomínio com quinze dias e antecedência e cumprir as regras técnicas de acessibilidade previstas na lei.
Caso, posteriormente, pretenda fazer o levantamento da rampa de acesso, pode faze-lo, seguindo o mesmo procedimento.
Ver também: respostas às perguntas 5 e 37.
Disposições legais aplicáveis: 1420º, nº1, 1421º, nº 1, alínea d), 1425º, nºs 3 e 6 do Código civil.105.
Sim, mas depende da previa obtenção do seguinte:
- Aprovação da instalação deste equipamento em assembleia de condóminos por unanimidade dos condóminos existentes, ou seja, que representem o valor total do prédio e, ainda, por todos os arrendatários das fracções;
- Parecer favorável da Comissão Nacional da Protecção de Dados (CNPD) que autorize a recolha e tratamento das imagens colhidas após pedido apresentado pelo administrador do condomínio (ver anexo 11); e
- Contratação de uma empresa de segurança privada para instalar e gerir o sistema de videovigilância.
Nos dias de hoje é comum a procura dos serviços de videovigilância para defesa das pessoas e da sua propriedade em virtude do sentimento de insegurança que se vive. A instalação de camaras no interior dos prédios deve respeitar os direitos à imagem e à reserva da intimidade da vida privada das pessoas, razão pela qual a lei impõe limites a esta utilização.
Por isso num prédio em propriedade horizontal, a CNPD, para emitir parecer favorável, exige o acordo de todos os condóminos e arrendatários do prédio, ou seja, dos utilizadores das pates comuns nas quais se pretenda colocar as câmaras. Uma vez que esta autorização é dada em prejuízo dos seus direitos pessoais de imagem e de reserva da vida privada, os condóminos podem, a qualquer momento, cancelar esta autorização e solicitar a desinstalação do sistema.
Feita a instalação, o condomínio não pode aceder livremente às imagens captadas e em caso de necessidade, como sucede por exemplo no caso de uma agressão física num hall a um condómino, o acesso às gravações será reservado à Policia e às entidades judiciais.
Ver também: respostas às perguntas 15,37 e 44 e minuta 1 e minuta 2.
Disposições legais aplicáveis: 1420º, nº1, 1432º do Código civil e lei nº 67/98, de 26 de Outubro.
Na falta de indicação em sentido contrário expressa no título constitutivo que constitui a propriedade horizontal, a sala de convívio e o jardim do prédio são partes comuns do mesmo e, nessa medida, são pertença de todos os condóminos, podendo ser utilizados pelos mesmos.
A administração destas partes comuns não engloba apenas a responsabilidade pela sua limpeza e conservação, mas também a possibilidade de disporem das mesmas. Assim, é possível aos condóminos cederem a utilização destes espaços a pessoas estranhas ao prédio, por exemplo, a uma empresa organizadora de eventos para a realização de festas.
A celebração de um contrato de arrendamento das partes comuns que se pretende ceder depende do acordo de todos os condóminos que representem o valor total do prédio, em assembleia de condóminos convidada para discussão e decisão sobre os termos do negócio.
Ver também: respostas às perguntas 5, 9, 37 e 44 e minuta 1 e minuta 2.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1024º, 1405º, nº1, 1421º, nº2, alíneas a) e e), 1430º, nº 1 e 1432º do Código civil.
Nesta situação deve proceder-se à designação de um dos condóminos como administrador provisório que exercerá funções até que seja eleito, ou judicialmente nomeado, um administrador.
Ver também: respostas à pergunta 14.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1435º do Código civil.
Sim. Apesar de a Lei apenas estabelecer a obrigatoriedade de contratação de um seguro contra o risco de incêndio para todo o prédio (fracções autónomas e partes comuns), é usual que a assembleia de condóminos decida contratar um seguro mais abrangente, como é o caso do multirriscos, que cubra os danos provocados por água.
No caso em concreto, verificando-se o dano numa parte comum do prédio cuja administração compete à assembleia de condóminos e, no dia a dia, ao administrador de condomínio, cabe a este accionar o seguro contratado com vista à eventual reparação dos danos pela seguradora.
Ver também: respostas à pergunta 28.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1429º e 1430º, nº 1, do Código civil.
Trata-se de uma obra numa parte da estrutura do prédio, de natureza comum, que tem como proprietários todos os condóminos do prédio. São estes os responsáveis pelo pagamento das despesas indispensáveis à conservação e boa utilização das partes comuns do prédio, como é o caso da impermeabilização da cobertura do telhado do prédio.
Uma das funções do administrador do condomínio é elaborar, anualmente, o orçamento do condomínio com as despesas e as receitas previstas e indicação das respectivas quotas-partes calculadas de acordo com a percentagem\permilagem das fracções. No entanto, pode surgir a necessidade de fazer uma obra extraordinária cujo preço exceda a verba prevista no orçamento para as obras de conservação das partes comuns. Esta situação deve ser comunicada para o efeito pelo administrador, que decidirá sobre a indispensabilidade de realização desta obra e insuficiência de meios próprios de financiamento, nomeadamente no fundo de reserva comum (destinado a assegurar as despesas de conservação do edifício).
Apesar das dificuldades apresentadas pelos Bancos e limitações impostas aos montantes a conceder, é possível ao condomínio recorrer a financiamento bancário para realização desta obra. A lei prevê que os titulares das contas poupança condomínio, destinadas exclusivamente ao depósito dos montantes relativos ao fundo de reserva comum, que estejam constituídas há mais de três anos e que pretendam utilizar o valor ai depositado na realização de obras de conservação nas partes comuns do prédio, tenham o direito de contrair um empréstimo para obtenção do valor em falta para pagar a obra.
Caso este empréstimo não seja aprovado pelo banco, existe a possibilidade de os condóminos solicitarem, pessoalmente, empréstimos destinados a obter o montante da sua comparticipação na obra.
Ver também: respostas à pergunta 7, 19, 20 e 26.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1421º, nº 1, alínea b)1424º, nº 1 e 1430º, nº1, do Código civil, e artigo 7º do DL nº 269/94, de 25 de Outubro.
É a administração do condomínio que compete, juntamente com a assembleia de condóminos, a administração das partes comuns do edifício que englobam as instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes como é o caso dos serviços audiovisuais.
Ao administrador, em particular, compete a execução das decisões da assembleia de condóminos. Assim, este apenas deve autorizar o acesso do operador de telecomunicações ao prédio para realização desta obra nas partes comuns do prédio se esta intervenção tiver sido autorizada pelos condóminos, em assembleia de condóminos.
Se o administrador permitir o acesso sem autorização dos Condóminos, estes podem responsabiliza-lo por este ato e inclusive, decidir a cessação das suas funções, por exoneração d exercício do cargo.
Ver também: respostas à pergunta 60.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1421º, nº 1, alínea d), 1430º, nº1,1435º, nº1, e 1436º, alínea g), h) e l) do Código civil.
O terraço de cobertura existente no último piso do prédio é parte comum do mesmo, ainda que se encontre afecto ao uso exclusivo de qualquer fracção na medida em que funciona como um telhado, fazendo a cobertura de parte do edifício. Serve de cobertura horizontal de parte da estrutura do prédio. Por ser uma parte comum do prédio, pertence a todos os condóminos, na proporção das quotas-partes das suas fracções, cabendo à assembleia de condóminos a tomada de decisões quanto à sua alteração.
Por essa razão, este condómino não pode, por sua iniciativa, construir uma churrasqueira no terraço do prédio, mesmo sendo o único utilizador daquele espaço. A sua construção altera o aspecto do terraço de cobertura. Apesar de melhorar a utilização e o proveito que este condómino faz da sua habitação, os fumos e cheiros provenientes da sua utilização causem incómodos e mau estar aos restantes, prejudicando a utilização que fazem das suas próprias fracções. Por exemplo: o condómino do piso inferior poderá ver-se impedido de abrir as suas janelas por causa do fumo e dos cheiros intensos da churrasqueira.
Assim, a realização desta obra de inovação no terraço de cobertura do prédio, nos termos da lei, não poderá criar obstáculos ou prejudicar o uso das restantes fracções do prédio por parte dos seus condóminos.
No entanto, pretendendo avançar com esta obra, o condómino em causa devera solicitar ao administrador a convocação de uma assembleia de condóminos para apreciar e decidir sobre a sua intenção. A autorização da construção da churrasqueira depende da aprovação pela maioria dos condóminos, devendo estes representar dois terços do valor total do prédio.
Ver também: respostas às perguntas 5, 16, 37, 44 e 60 e minuta.
Disposições legais aplicáveis: Artigos 1420º, nº1, 1421º, nº 1 alíneas b), 1422º, 1425º, 1426º e 1432º do Código civil.